فصل اول اساس نامه خزرشهر: کلیات اساس نامه سازمان مالکان خزرشهر

ماده1: نام سازمان،سازمان مالکان خزرشهر است که در این اساسنامه سازمان نامیده می شود و غیر انتفاعی است.

ماده2:مرکز اصلی سازمان،خزرشهر می باشد.(واقع در 6 کیلومتری غرب بابلسر)

ماده 3:مدت سازمان از تاریخ تاسیس نامحدود است.

ماده 4:موضوع و حدود عملیات و اختیارات . سازمان در اساس نامه سازمان مالکان خزرشهر عبارت است از:اداره و نگهداری و محافظت از ویلا ها . ساختمان ها . تاسیسات و متعلقات مربوط به خزرشهر اعم از شمالی و جنوبی . اعم از اختصاصی و اشتراکی .و حفظ حقوق و منافع مشترک مالکان در تمام زمینه ها .

عرضه خدمات . ایجاد و تامین انواع نیازمندی ها و تاسیسات عمومی. از قبیل پلاژ،موج شکن و تاسیسات ورزشی .و فروشگاه و غیره و انجام تغییرات لازم در آن ها .و تدوین نظامات مالی و اجتماعی بر اساس . مقررات قانون تملک آپارتمان ها.آیین نامه اجرایی آن و قانون تجارت و مقررات عمومی. و  اساس نامه خزرشهر. مگر در موارد قهریه.

فصل دوم اساس نامه خزرشهر: ارکان سازمان

ماده5:ارکان سازمان عبارتند از:

1-مجمع عمومی

2-هیئت مدیره

3-بازرسان

الف: مجمع عمومی

ماده6: مجمع عمومی از اجتماع مالکان ویلا های خزرشهر تشکیل می شود که اعضا سازمان محسوب می شوند. چنانچه ویلایی دارای چند مالک باشد فقط یک نفر از آنان حق شرکت در مجامع را دارد.

ماده7: برای رسمیت مجامع عمومیحضور بیش از نصف مالکان یا نمایندگان قانونی آنها ضروری است.

ماده 8:در صورتی که بار اول اکثریت لازم حاصل نشود مجمع عمومی در جلسه بعد با عده حاضر رسمیت خواهد یافت مشروط بر اینکه تعداد حاضرین از 100 نفر کمتر نباشد ، و در غیر این صورت در مرتبه سوم با هر عده که حضور یابند مجمع عمومی رسمیت خواهد داشت.

ماده9: مجامع عمومی سازمان عادی یا فوق العاده یا عادی به طور فوق العاده خواهد بود.

ماده 10:مجمع عمومی عادی سالی یکبار در 4 ماه اول سال برای رسیدگی به بودجه و حساب عملکرد و ترازنامه و انجام وظائف مذکور در ماده20 تشکیل می شود.

ماده11: مجمع عمومی فوق العاده برای اخذ تصمیم در موارد انحلال سازمان و یا تغییر در مواد اساس نامه خزرشهر تشکیل خواهد شد.

تبصره:تصمیمات مجمع عمومی فوق العاده با اکثریت سه چهارم اعضا حاضر معتبر است.

ماده 12:مجمع عمومی عادی یا عادی به طور فوق العاده به تقاضای هیات امناء یا هیات مدیره یا بازرسان یا حداقل 100 نفر از اعضا با رعایت ماده 95 قانون تجارت تشکیل خواهد شد.

تبصره: در صورت عدم تمکین هیات مدیره در خصوص دعوت مجمع عمومی عادی و عادی به طور فوق العاده و فوق العاده هیات امناء میتواند راسا به دعوت مجمع عمومی فوق الذکر اقدام نماید و مخارج متعلقه بعهده سازمان می باشد.

ماده 13: دعوت مجامع عمومی بوسیله .درج آگهی در یکی ازروزنامه های کثیر انتشار. که هر سال توسط مجمع عمومی عادی تعیین می گردد. حداقل 14 روز قبل از تشکیل جلسه بعمل می آید.

تبصره1:در صورت عدم حصول حد نصاب در نوبت اول هیات مدیره . علاوه بر رعایت تشریفات مقرر در قانون بوسیله دعوت کتبی .توسط پست عادی تشکیل مجمع عمومی نوبت دوم . را به اطلاع مالکان می رساند.

تبصره2:در صورت عدم حصول اکثریت و تجدید جلسه مجمع عمومی فاصله دو جلسه نباید بیش از یک ماه باشد.

ماده14:جلسات مجمع عمومی را رئیس هیئت مدیره . در غیاب او یکی از اعضا هیئت مدیره افتتاح می کند.در جلسات مجمع عمومی ابتدا برای انتخاب رییس . دو نفر منشی و دو نر ناظر که هیئت رئییسه خواهند بود . از طریق اخذ رای از بین مالکان اقدام خواهد شد.

تبصره:اعضای هیات رئیسه مجمع حق داوطلب شدن برای عضویت در هیات مدیره و بازرسان را ندارند.

ماده15:صورت جلسات مجمع عمومی . توسط منشی ها در دفتر مخصوص ثبت شده . و به امضا هیات رئیسه می رسد . و رونوشت آنها حداکثر ظرف 10 روز به هیات مدیره ابلاغ میشود.

ماده16:در صورت تعدد مالکان یک ویلا . تمام آنها یک عضو تلقی می شوند . و یکی از مالکان نماینده سایرین محسوب و حق یک رای دارد . و مالکی می تواند کاندیدای هیئت امنا و هیات مدیره و بازرسان شود . که دارای حداقل سه دانگ مالکیت باشد . که با نمایندگی جمعی حق یک رای برای آنها محفوظ است.

ماده17:کلیه اعضا سازمان با ارائه کارت مالکیت عکس دار می توانند . در مجمع عمومی حضور یابند . و هر عضو صرف نظر از تعداد ویلاهائی که دارا می باشد .فقط حق یک رای خواهد داشت. هر مالک می تواند . حق رای خود را به وکیل رسمی . یا نماینده قانونی خود واگذار نماید .

و در این صورت هیچکس نمی تواند . علاوه بر رای خود بیش از دو رای با وکالت نامه رسمی محضری داشته باشد .  مشروط بر اینکه مالک باشد . و غیر مالک فقط حق یک رای را با وکالتنامه رسمی محضری دارد . وکالت نامه از وکیل یا نماینده اخذ و ضمیمه صورت جلسه شده . بایگانی میگردد . و در صورتیکه مدت وکالتنامه نامحدود باشد . پس از ارائه اصل وکالتنامه تصویر آن . ضمیمه صورت جلسه شده . و اصل وکالتنامه مسترد میگردد.

تبصره1:در صورتیکه مالک ویلا شخصیت حقوقی باشد . نماینده شخصیت حقوقی با معرفی نامه کتبی . که به امضاء مجاز و مهمور به مهر شخصیت حقوقی رسیده باشد . در مجمع عمومی شرکت نموده . و حق انتخاب شدن نیز دارد.

تبصره 2:مالکینی که حد اکثر معادل یکسال از بابت هزینه خدماتی مصوب مجمع بدهی داشته باشند حق انتخاب شدن برای عضویت در هیات امناء و هیات مدیره و بازرسان و هیات رئیسه مجمع را ندارند.

ماده18: تصمیمات مجامع عمومی با اکثریت آراء حاضرین در جلسه معتبر است.

ماده 19:تصمیماتی که در مجامع عمومی اتخاذ می شود برای کلیه مالکان اعم از حاضر و غایب نافذ و معتبر است.تصمیمات مذکور ظرف یک ماه بوسیله مقتضی به اطلاع مالکان غایب می رسد.

ماده20: وظایف مجمع عمومی عادی طبق اساس نامه خزرشهر به شرح زیر است:

1.انتخاب و عزل هیات امناء

2.انتخاب و عزل هیات مدیره

3.انتخاب و عزل بازرسان

4.تصویب نرخ هزینه های مشترک و هزینه های مربوط به انواع خدمات بنا به پیشنهاد هیات مدیره

5.رسیدگی و اتخاذ تصمیم در مورد عملکرد هیات مدیره و صورت های مالی

6.تصویب بودجه و اتخاذ تصمیم در مورد تفریغ بودجه

7.تصویب برنامه فعالیت ها.

8.اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور سازمان و ویلاها و تاسیسات و متعلقات

9.اتخاذ تصمیم در مورد پیشنهادهای هیات امناء و هیات مدیره و اعضا و توصیه هایی که برای گردش صحیح امور لازم می بیند.

ب: هیات امناء

1.طبق اساس نامه خزرشهر سازمان دارای هیئت امنائی مرکب از 5 نفر عضو اصلی . و 2نفر عضو علی البدل می باشد . که در مجمع عمومی عادی برای مدت 3 سال از بین مالکان انتخاب می شوند . و تجدید انتخاب آنها بلامانع است.

2.هیات امناء در اولین جلسه . یک نفر رئیس و یک نفر نائب رئیس . و یک نفر دبیر انتخاب خواهد کرد . و تغییر آنها در هر زمان با تصویب اکثریت بلامانع است.

3.جلسات هیئت امناء با حضور اکثریت اعضا رسمیت یافته . و به هر صورت هیچ تصمیمی با کمتر از سه رای نافذ نیست.مصوبات هیئت امناء باید در دفتر مخصوص ثبت شده . و به امضا حاضرین در جلسه برسد.

4.جلسات هیئت امناء به تشخیص رئیس یا تقاضای هر یک از اعضا . در هر زمان که ضرورت یابد تشکیل خواهد شد.

5. اعضا علی البدل در جلسات حضور یافته . و در صورت غیبت اعضا اصلی بجای آنها در تصمیم گیری شرکت نموده . حق رای خواهند داشت.
6. وظایف هیئت امناء منحصر است . به آنچه که در مواد و تبصره های اساسنامه به صراحت درج گردیده . و حق هیچگونه مداخله دیگری . در امورات جاری شهرک و هیئت مدیره را نخواهد داشت.
7. خدمات هیئت امناء و هیات مدیره و بازرسان افتخاری است . و هیچگونه وجهی به نام بردگان قابل پرداخت نمی باشد.

* وظایف هیئت امناء

1.دعوت و تشکیل مجامع عمومی . در صورت لزوم طبق اساسنامه در زمان فطرت.

2. حکمیت در مورد اختلافات اعضاء هیئت مدیره . با یکدیگر و همچین با بازرسان . و یا با مالکین در راستای وظایف هر یک از آنها.

3.بررسی عملکرد هیئت مدیره و بازرسان . فقط به لحاظ انطباق با مفاد اساسنامه . و در صورت مشاهده تخلف طرح دعوی . در مراجع ذیصلاح با حق انتخاب وکیل و گزارش . به اولین مجمع عمومی جهت اتخاذ تصمیم.

4.تطبیق شرایط کاندید های مندرج  در اساسنامه و گزارش به مجمع عمومی.

5.کنترل ورود افراد مالک واجد شرایط . مندرج در اساسنامه جهت حضور در مجامع عمومی . با ملاحظه کارت مالکیت عکس دار .

*شرایط در هیئت امناء

1.داشتن حداقل سن 50 سال .

2.داشتن حداقل مدت مالکیت 10 سال مداوم .

3.داشتن حداقا سه دانگ از مالکیت ویلا .

4.داشتن حداثل مدرک تحصیلی لیسانس .

5.داشتن عدم سوء پیشینه .

6.داشتن سابقه مدیریتی به مدت حداقل 5 سال .

ج:هیئت امناء

ماده 21: طبق اساس نامه خزرشهر,سازمان دارای هیئت مدیره ای . مرکب از 7 نفر عضو اصلی و 2 نفر عضو علی البدل خواهد بود . که در مجمع عمومی  برای مدت دو سال . از بین مالکان انتخاب می شوند .

شرایط عضویت در هیئت مدیره و بازرسان

1.داشتن حداقل سن 40 سال .

2.داشتن حداقل مالکیت سه دانگ .

3.داشتن حداقل مدت مالکیت 5 سال مداوم .

4.داشتن حداقل مدرک تحصیلی لیسانس .

5.داشتن عدم سوء پیشینه .

6.داشتن سابقه مدیریتی حداقل بمدت 5 سال .

7.هر مالکی فقط می تواند جزء کاندید های یکی  از ارکان سازمان باشد .

تبصره : اقدام خلاف قانون و مقررات اساسنامه. اقدامات فردی و بطور کلی هر اقتدام و عملی . که خلاف مصالح سازمان . و مغایر حیثیت سازمان  یا هیئت مدیره  باشد . پس از بررسی و تصویب  در هیئت امناء . و یا تصویب در هیئت مدیره متخلف هیئت مدیره .  با بررسی و تایید آن در هیئت امناء . موجب عزل عضو متخلف خواهد بود . بدیهی است عضو معزول هیچوقت . حق کاندیدا توری و انتخاب شدن را ندارد .

ماده 22: در صورتی که هیئت مدیره به تقاضای کتبی . بازرسان اصلی یا حداقل 100 نفر از مالکان ویلا ها و یا هیئت  امناء  . در خصوص دعوت مجمع عمومی ظرف مدت 20 روز . ترتیب اثر دهد هیئت امناء راسا اقدام به دعوت . مجمع عمومی نموده و یا طبق ماده 95 قانون تجارت . عمل خواهد شد .

ماده 23: در صورت استعفا ، فوت ، عزل یا علل قانونی دیگر . که مانع انجام وظایف هر یک از اعضای اصلی گردد . عضو علی البدل که رای بیشتری داشته باشد .  برای بقیه مدت جانشین عضو خارج شده می شود .

در صورتی که بیش از چهار نفر از اعضای اصلی . به هر دلیلی  از هیئت مدیره خارج شوند . هیئت مدیره موظف است . حداکثر ظرف مدت سه ماه برای تکمیل اعضای هیئت مدیره . و علی البدل اقدام به تشکیل مجمع عمومی . عادی یا عادی بطور  فوق العاده بنماید .

تبصره : اعضای علی البدل  نیز در جلسات هیئت مدیره . دعوت و حاضر میشوند . یا در صورت  کسر عده اعضاء اصلی . به جای آنها  حق رای خواهند  داشت .

ماده 24: پس از انقضاء مدت ماموریت  هیئت مدیره . در صورتیکه هیئت مدیره جدید انتخاب نشده باشد . هیئت مدیره تا انتخاب  هیئت مدیره  جدید . به کار خود ادامه خواهد داد.

ماده 25.خدمات هیئت مدیره مطلقا  بلاعوض و افتخاری میباشد . و هیچ گونه وجهی به اعضاء هیئت مدیره قابل پرداخت نیست .

تبصره : هیچ یک از اعضاء مدیره یا بازرسان و سرپرست و کارکنان سازمان حق انجام  هیچگونه معامله ایرا که مربوط به وظایف آنها باشد مادام که  در سمت مذکور هستند با سازمان ندارند .

ماده 26: هیئت مدیره در اولین جلسه از بین خود یک نفر رئیس . و یک نفر نائب رئیس یک نفر خزانه  دار و یک نفر دبیر انتخاب می کند . و هر موقع حق تغییر آنها را دارد .

وظایف رئیس هیئت مدیره در اساس نامه خزرشهر

1.دعوت و تشکیل و اداره جلسات هیئت مدیره .

2.ابلاغ و پیگیری تصمیمات هیئت مدیره . به سر پرست سازمان بلافاصله بعد از هیئت مدیره .

3. به غیر از موارد فوق هیچگونه تصمیم . و یا نظرات شخصی خود را نمی تواند اعمال نماید .

وظایف خزانه دار در اساس نامه خزرشهر :

خزانه دار موظف به انجام مظامات مالی و پرداخت ها طبق مصوبه . هیئت مدیره می باشد و نمی تواند اعمال نظر شخصی نماید .

ماده 27:هیئت مدیره فرد واجد صلاحیتی را خارج از مالکان شهرک . به  عنوان سر پرست سازمان انتخاب می کند . که زیر نظر هیئت مدیره انجام  وظیفه نموده . و مجری مقررات اساسنامه و مصوبات مجمع عمومی . و هیئت مدیره می باشد .

ماده 28: وظایف و  و حدود اختیارات سر پرست سازمان را . آیین نامه ای که به تصویب هیئت مدیره رسیده تعیین خواهد کرد . که ضمیمه این اساسنامه می باشد .

ماده 29 : جلسات هیئت مدیره حداقل ماهی یکبار . و در صورت لزوم  بنا به تقاضای رئیس هیئت مدیره . و یا هر یک از اعضاء بر حسب اقتضاء می تواند . در تهران یا در خزرشهر تشکیل شود .

ماده  30: برای رسمیت جلسات هیئت مدیره . حضور اکثریت اعضاء ضروری است . و تصمیماتی که با اکثریت آراء حاضرین در جلسع اتخاذ میشود . معتبر می باشد تصمیمات هیئت مدیره باید . در دفتر مخصوص ثبت شده و به امضا اعضاء برسد .

تبصره : هیئت مدیره میتواند  از نظر مشورتی . سایر مالکان واجد صلاحیت در زمینه های مختلف . با دعوت  از آنها در جلسلت خود استفاده کند . که این خدمت نیز افتخاری خواهد بود .

ماده 31: وظایف هیئت مدیرهبه شرح زیر است :

1.دعوت و تشکیل مجامع عمومی .

2.اجرای  مصوبات مجامع عمومی .

3.تصویب تشکیلات سازمان .

4.استخدام و نصب و عزل و اخراج کارکنان بر اساس مقررات مربوط و مصوبات مجمع عمومی .

5.انتخاب و عزل سر پرست  سازمان و تعیین حدود اختیارات و وظایف او

6.تعیین حقوق و مزایای سر پرست سازمان و کارکنان بر طبق بودجه مصوب مجمع عمومی .

7.اداره سازمان و حفظ و نگهداری ویلاها و تاسیسات و متعلقات و مشترکات و سایر وظایف مذکور در ماده 4.

8.نظارت در کلیه امور ئ نظارت به اعمال سرپرست سازمان و خزانه دار.

9.تنظیم برنامه و بودجه و گزارش عملیات و اقدامات جهت طرح  در مجمع عمومی .

10.تصویب طرح پروژه ها .

11.اتخاذ تصمیم در مورد طرح و اقامه . و تعقیب و دفاع از دعاوی مربوط و اخذ تصمیم در مورد صلح و سازش . و ارجاع به داوری و تعیین داور .

12.اخذ تصمیم نسبت به امور حادثی . و پیشنهادات سر پرست سازمان یا سایر اعضاء .

13.حفظ اموال و دارایی سازمان . و تنظیم صورت اموال و دارایی ها .

14.تشکیل  کمیته تخصصی مشورتی  از بین  اعضاء هیئت مدیره . یا سایر اعضاء به منظور پیشبرد  هر چه بهتر اهداف و وظایف سازمان .

15.تنظیم برنامه های مالی و تعیین منابع در آمد .

16.تهیه و تنظیم آئین  نامه های لازم .

17.طبق اساس نامه خزرشهر هیئت مدیره  هر ساله موظف است . بیلان  سالیانه را قبل از اراءه به مجمع عمومی . به تایید حساب رسان قسم خورده رسمی رسانیده . و سپس در مجمع مطرح  نماید . و خلاصه نظریه کارشناسان حساب رسی نیز می باید . ضمیمه بیلان قبل از مجمع جهت اطلاع مالکان ارسال گردد .

ماده 32:هیئت مدیره نماینده قانونی سازمان در کلیه  مراجع اداری .قضایی . اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی می باشد . نیز می تواند طبق مقررات مستقیما .  یا با وکالت با حق  وکیل غیر این نمایندگی را اعمال نماید .

ماده 33: کلیه قرارداد ها و اسناد تعهد آور سازمان . پس از تصویب هیئت مدیره با دو امضاء از سه مجاز به انتخاب . هیئت مدیره با مهر سازمان معتبر خواهد بود .

ماده34:هیات مدیره وظایف خود را به صورت جمعی انجام می دهد . و هیچ یک از اعضا هیئت مدیره حق ندارد . از اختیارات هیئت مدیره منفردا استفاده کند.

ماده35:هر یک از اعضا اصلی هیئت مدیره . یا عضو علی البدل که بجای عضو اصلی دعوت می شود . سه جلسه متوالی بدون عذر موجه غیبت کند . مستعفی شناخته می شود و بجای او . از عضو علی البدل مقدم دعوت بعمل خواهد آمد.

ماده 36:ظرف 15 روز از تاریخ تعیین و به ثبت رسیدن هیئت مدیره جدید . کلیه امور و دفاتر و اسناد و اموال سازمان طی صورت جلسه ای . از طرف هیات مدیره سابق به آنها تحویل می شود.

د:بازرسان طبق اساس نامه خزرشهر

ماده 37:مجمع عمومی دو نفر از مالکان را بعنوان بازرس اصلی . و یک نفر را به عنوان بازرس علی البدل . برای مدت یک سال انتخاب می نماید.انتخاب مجدد بازرسان بلامانع . و خدمت آنها مطلقا افتخاری است.

ماده 38:وظایف بازرسان در اساس نامه خزرشهر به شرح زیر است:

1.نظارت بر نحوه اداره امور سازمان . بر اساس مقررات اساسنامه و مصوبات مجمع عمومی.

2.رسیدگی به حساب های سازمان و ترازنامه سالیانه . و بودجه پیشنهادی هیئت مدیره و اعلام نظر نسبت به آنها . حداقل 20 روز قبل از جلسه مجمع عمومی پس از بررسی حساب رسان . قسم خورده رسمی.

3.ارائه گزارش کتبی از عملکرد هیئت مدیره . و اظهار نظر در مورد صحت و سقم گزارشات آنان.

4.تقاضای تشکیل مجمع عمومی عادی و عادی به طور فوق العاده . از هیئت مدیره و در صورت عدم اجابت . اقدام به دعوت مجمع عمومی فوق الذکر.

ماده39:هر یک از بازرسان می توانند هر موقعی که مقتضی بدانند . به نحوی که اقدام آنها موجب وقفه در امور نشود . به کلیه حساب ها و دفاتر و اسناد و مدارک مالی . و دارایی های نقدی و اوراق سازمان رسیدگی به عمل آورد.

ماده40:بازرس یا بازرسان مکلفند در صورت مشاهده نقص یا خلاف و بی ترتیبی مراتب را کتبا به هیات مدیره اعلام و رفع نقیصه یا تغییر رویه را خواستار شوند.

ماده41:بازرسان حق دخالت مستقیم در امور سازمان را ندارند . و می توانند بدون حق رای در جلسات هیئت مدیره . شرکت کنند و اعلام نظر نمایند.

ماده42:با خاتمه مدت ماموریت بازرسان تا زمانی که بازرسان جدید انتخاب نشده اند . انجام وظایف محوله را به عهده خواهند داشت.

تبصره:در صورت استعفا،فوت،ممنوعیت،غیبت،خروج از عضویت . هر یک از بازرسان اصلی،بازرس علی البدل به جای او انجام وظیفه خواهد کرد . و هرگاه شرایطی پیش آید که بیش از یک نفر . از سه نفر بازرسان منتخب قادر به انجام وظیفه نباشد .

همان یک نفر به وظایف مقرر عمل خواهد کرد. در صورت خروج هر سه بازرس و یا عدم انجام وظیفه از ناحیه آنان . هیات مدیره موظف است البته با ارائه مستندات . مدعای خویش حداکثر ظرف یک ماه . مجمع عمومی عادی یا عادی به طور فوق العاده . را جهت تعیین بازرسان تشکیل دهد.

فصل سوم اساس نامه خزرشهر:مقررات مالی

ماده 43:هزینه نگهداری و حفاظت به تناسب مجموع مساحت عرصه . و اعیان ویلا ها طبق نرخ مصوب سالیانه مجمع عمومی تعیین می شود . پیشنهاد نرخ انواع خدمات اشتراکی و اختصاصی نیز پس از تصویب . در مجمع عمومی لازم الاجرا می باشد.

ماده44:سال مالی سازمان از اول فروردین تا آخر اسفند هر سال است.

تبصره:تا تصویب بودجه هر سال کلیه هزینه ها بر اساس بودجه مصوب سال قبل قابل پرداخت می باشد.

ماده45:هیات مدیره موظف است نسخه ای از صورت حساب ها و ترازنامه سالیانه و صورت عملکرد و نظریه حساب رسان قسم خورده رسمی را حداقل 30 روز قبل از تشکیل مجمع عمومی به بازرسان تقدیم نماید و هر یک از مالکان می توانند، در فرصت مزبور به دفتر سازمان مراجعه و صورت حساب های مذکور را دریافت نمایند.

ماده46:کلیه وجوهی که به سازمان واصل می شود باید حداکثر ظرف 24 ساعت اداری در حساب مخصوصی که به نام سازمان در بانک افتتاح می شود واریز گردد و احدی حق دخل و تصرف در آن را ندارند.

ماده47:افتتاح و بستن حساب و برداشت از حساب ها با امضا دو نفر از سه نفر اعضا هیات مدیره و به انتخاب هیات مدیره و مهر سازمان خواهد بود.

فصل چهارم اساس نامه خزرشهر:مقررات متفرقه

ماده 48:هر نوع دخل و تصرف در نما و توسعه و تغییر ویلا . یا احداث تاسیسات جدید ساختمان در اراضی محدوده . خزرشهر موکول به موافقت هیئت مدیره . طبق آئین نامه ساختمانی که به تایید مجمع عمومی رسیده می باشد . که بر اساس ظوابط آئین نامه فوق الذکر . اخذ تصمیم خواهد نمود و هیئت مدیره موظف است . از تصرفات غیر مجاز اکیدا جلوگیری نماید.

ماده49:کلیه اعضا سازمان یعنی مالکان ویلاهای خزرشهر . رعایت و اجرای کامل مواد این اساسنامه و تصمیمات متخذه آن را قبول و تعهد می نمایند . و همچنین ملزم و متهد می شوند . که هزینه شارژ را بر اساس . مصوبات مجمع عمومی پرداخت نمایند .

و در امورات اداره شهرک حق مداخله نداشته و فقط می توانند نظرات خود را کتبا به هیات مدیره ارائه نمایند و همچنین ملزم می شوند ،که در صورت فروش ویلای خود مراتب را کتبا به سازمان اعلام و مفاصاحساب دریافت داشته ، و خریدار جدید را از وجود این تعهدات در قبال سازمان مطلع سازند.

ماده50:استفاده از محل مسکونی ویلاها به محل اداری یا اجاری اکیدا ممنوع است و در صورت وقوع،هیات مدیره مکلف است بلافاصله نسبت به تعطیل محل و تعقیب قانونی شخص متخلف اقدام نمایند.

ماده51:نسبت به مسائلی که در ان اساسنامه پیش بینی نشده است حسب مورد طبق مقررات قانون تجارت و قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آنها و مقررات عمومی اقدام می شود.

ماده 52:این اساسنامه مشتمل بر 52 ماده و 13 تبصره در مجمع عمومی فوق العاده مورخ 10/06/84 به تصویب اکثریت قریب به اتفاق مالکان رسیده است . که مراتب در روزنامه رسمی شماره 17699 مورخ 6/8/84 به چاپ رسید و به این ترتیب اساسنامه قبلی از درجه اعتبار ساقط گردید.

 

آیین نامه اجرایی سازمان مالکان خزرشهر

فصل اول اساس نامه خزرشهر:امور مالی و وظایف خزانه دار

ماده1_سال مالی سازمان از اول فروردین ماه هر سال شروع و در پایان اسفند ماه همان سال خاتمه می یابد.

ماده2_کلیه امور مالی سازمان توسط هیئت مدیره در چارچوب بودجه مصوب زیر نظر مستقیم خزانه داری انجام می شود.اهم وظایف خزانه دار به شرح زیر است:

1_خزانه دار مکلف است حساب های سازمان را بر طبق موازین صحیح حسابداری و مقررات جاری کشور نگهداری نماید.

2_خزانه دار باید ترتیبی را اتخاذ نماید که صورت کلیه اموال سازمان با ذکر مشخصات به ترتیب تاریخ و شماره بدون هیچ گونه قلم خوردگی در دفتری ثبت شود و هر نوع نقل و انتقال در امور مزبورباید در این دفتر قید گردد.

3_تنظیم ترازنامه و صورت درآمد و هزینه و تهیه بودجه و سایر گزارش های لازم از کلیه امور مالی انجام شده و تسلیم آن به هیئت مدیره برای ارائه به مجامع عمومی از وظایف خاص خزانه دار است.

ماده 3_کلیه وجوه دریافتی از مالکان و سایر درآمد های احتمالی باید به حساب هایی که در یک یا چند بانک به نام سازمان افتتاح می شود واریز گردد.

ماده4_کلیه اوراق و اسناد تعهد آور مالی و چک های صادره از حساب جاری سازمان باید با دو امضا از سه امضا هیئت مدیره از بین اعضای اصلی مهمور به مهر سازمان صادر شود.

ماده5_کلیه هزینه های جزئی که به صورت نقدی انجام میگیرد از محل تنخواه گردانی که بدین منظور و به تشخیص هیئت مدیره در اختیار مدیر سازمان گذارده می شود پرداخت می گردد .هزینه های انجام شده از محل تنخواه گردان پس از تصویب دارندگان امضا مجاز هیئت مدیره به حساب هزینه منظور خواهد شد.

ماده6_هیچ یک از اعضای هیئت مدیره و یا خزانه دار و یا مدیر سازمان مجاز نیستند وجوه دریافتی متعلق به سازمان را نزد خود و یا در حساب شخصی خود نزد بانک ها نگهداری نمایند . و تمام دریافتی ها باید در اسرع وقت و در اولین فرصت به حساب بانکی سازمان واریز گردد.

تبصره1:تنخواه گردان از شمول این ماده مستثنی است.

تبصره2:در صورتیکه خزانه دار بعللی نتواند وظایف خود را به طور موقت برای مدتی(حداکثر سه ماه)انجام دهد،باید مراتب را کتبا به رییس هیئت مدیره اطلاع دهد. در این صورت خزانه دار علی البدل که از طرف هیئت مدیره تعیین خواهد شد در مدت مذکور وظایف خزانه دار اصلی را انجام خواهد داد.

فصل دوم اساس نامه خزرشهر: وظایف و حدود اختیارات مدیر شهرک

ماده 7- مدیر شهرک بر اساس قراردادی که با هیئت مدیره منعقد  می نماید مسئول اجرای تصمیمات هیئت مدیره می باشد و اهم وظایف او به شرح زیر است :

1-اجرای کامل مفاد اساسنامه  شهرک و سایر قوانین و مقررات مربوط به تملک آپارتمان ها ، و مصوبات مجمع عمومی و هیئت امناء و هیئت مدیره .

2-سعی و مراقبت در تنظیمروابط اجتماعی و اصول اخلاقی که بین مالکان و ساکنان شهرک باید موجود باشد و رفع مشکلات احتمالی آنان .

3-تهیه و تنظیم دستورالعمل های لازم برای بهره برداری از تاسیسات فنی و مراقبت های لازم برای حسن استفاده  از این تاسیسات با کسب نظر هیئت مدیره .

4-تهیه و تنظیم ظئابط و دستورالعمل های لازم برای بهره برداری و استفاده از قسمتهای مشترک پس از تصویب هیئت مدیره .

5-مراقبت های لازم در وصول حق السهم هر یک از مالکان از بابت هزینه های مشترک عمومی بر اساس مصوبات مجامع عمومی و تصمیمات هیئت مدیره و قوانین و مقررات  مربوط به تملک آپارتمانها .

6-تشکیل پرونده برای هر یک از قطعات مسکونی با ذکراسامی مالکان و ساکنان آنها .

7-تهیه و تنظیم لیست حضور در مجامع عمومی ( عادی – فوق العاده )  به ترتیب مقرر دراین اساسنامه و انجام کلیه امور مقدماتی مربوط به تشسکیل این مجامع .

8- مراقبت های لازم برای حفظ ، نگهداری ، نظافت ، تعمیر و ترمیم قسمت های مشترک شامل : میادین ، بلوارهای اصلی ، خیابان ها ، چاه ها ، تابلو های برق ، موتور های پمپاژ ، شبکه برق و فضای عمومی ، کل محوطه ، فضای سبز ،نگهبانی ها و ورودی  های اصلی  و کلیه قسمتهای دیگر که به طور اختصاصی در اختیار شخص یا اشخاصی گزارده نشده است .

9-تهیه و تدوین برنامه های لازم یرای خرید و ذخیره  سازی قطعات یدکی مورد نیاز تاسیسات فنی طبق اصول و قواعدی فنی پس  از تصویب هیئت مدیره .

10-حفظ و نگهداری کلیه امور شهرک طبق اصول صحیح به نحوی که بررسی وضعیت آنها در هر لحظه به سهولت امکان پذیر باشد و همچنین ثبت ورود و خروج کلیه اموال و لوازم یدکی و مصرفی در دفتری که بدین منظور تهیه شده است .

11- انتخاب و اسخدام کلیه کارگران و کارکنان مورد احتیاج شهرک بر اسایبرنامه های مصوب هیئت مدیره و اختیارات مندرج در قرار داد ها و تعیین حدود وظایف و میئولیت های هر یک از آنها .

12- مکاتبه و مراجعه به سازمان های دولتی و شهر داری ها یا هر شخصحقیقی یا حقوقی برای حل و فصل مسائلی که مربوط به عموم مالکان باشد پس از هماهنگی یا هیئت مدیره .

13- انجام کلیه اقدامات لازم و فوری در مواقعی که حریق و یا از نظر قطع آب و غیره اتفاقاتی رخ دهد اعم از اینکه در قسمتهای اختصاصی یا در قسمت های مشترک باشد .

14-انجام کلیه اموری که در بهبود امور حفاظت ، نظافت ، نگهداری و زیبا سازی شهرک موثر بوده پس از مشورت های لازم با هیئت مدیره .

15- مراقبت های کامل در اجرای کلیه مقررات و قوانین کار – تامین اجتماعی و حفاظت  کارگری در مورد کارگران و کارمندان استخدام شده درشهرک .

16-انجام کلیه کار های اداری که از طرف هیئت مدیره در صلاحیت مدیر شهرک گذارده می شود .

17-تهیه گزارش های ماهانه از کلیه کارهای انجام شده برای اطلاع هیئت مدیره .

ماده 8- آن قسمت از تعهدات مدیر شهرک در مقابل اشخاص حقیقی یا حقوقی که خارج از حدود اختیارات مندرج در این اساسنامه و یا تصمیمات مجامع عمومی باشد ، تعهد شخص مدیر شهرک تلقی میگردد و برای شهرک الزام آور نیست .

فصل سوم اساس نامه خزرشهر : قسمت های اختصاصی – قسمت های مشترک

الف) قسمت های اختصاصی

ماده 9– قسمت های اختصاصی تلقی  می شود که عرفا برای استفاده  انحصاری هر مالک یا قائم مقام قانونی او تخصیص یافته  در سند مالکیت قید گردیده است .

ب) قسمت های مشترک

ماده 10 – قسمت هایی  از شهرک و اراضی و متعلقات آنها که به طور مستقیم و یا غیر مستقیم محسوب میگردد و نمی توان  حق انحصاری بر آنها قائل شد .

ماده 11- قسمت های مشترک در مالکیت  مشاع تمام مالکان است هر چند که در قسمت های اختصاصی  واقع شده باشد  و یا از آن قسمت ها عبور نماید .

ماده 12- هر مالک قسمت اختصاصی نسبت به مساحت قسمت اختصاصی خود به طور  مشاع  در قسمت های مشترک سهیم می باشد .

ماده 13– قسمت های مشترک به هیچ عنوان قابل  لفراز – فروش و واگزاری  جداگانهنبوده و در صورت انتقال  قسمت های اختصاصی انتقال قسمت های مشترک قهری خواهد بود .

ماده 14- حتی به طور  موقت هم  قسمت های مشترک . قابل استفاده اختصاصی نخواهد بود .

1-دفاتر کار هیئت مدیره ، مدیر شهرک و سایر کارکنان و اطاق ها ، انبار ها و تاسیسات مربوط به نگهبان ها ، سایر خدمه و غیره…

فصل چهارم  اساس نامه خزرشهر: حقوق و وظایف مالکان

ماده 15– مالک هر ویلا حق استفاده کامل از آن واحد را دارد و بنا به میل و سلیقه خود میتواند قسمت هایی را که در اختیار دارد مئرد استفاده شخصی قرار دهد. مشروط بر اینکه به حقوق سایر مالکان و یا منافع  جمعی  آنان و یا مالکیت شهرک لطمه ای وارد نیاورد . اهم حقوق و وظایف مالکان یشرح زیر است :

1-ایجاد تغییرات در قسمت های اختصاصی با مجوز دفتر فنی شهرک و طبق آیین نامه  ساخت و ساز شهرک .

2-مالکان ویلا باید سعی نمایند که آرامش و سکوت شهرک  به هیچ وجه توسط آنان و اعضا خانواده آنها و میهمانان  و خدمتگزاران آنها بر هم نخورد .

3-نگهداری سگ و گربه و پرندگان در قسمت های تختصاصی  تا حدودی جایز است که باعث ناراحتی دیگران نشود و در صورت داشتن معترض و تسلیم شکایت به مدیر شهرک مالحک مربوط ملزم به رفع شکایت است .

4-ریختن آب آلوده و خاکروبه در معابر عمومی ممنوع است .

5-نگهداری مواد منفجره و مواد آتش زا و هر گونه مواد دیگری که خطر انفجار یا آتش سوزی داشته باشد. در ویلا ها ممنوع است و هر گونه خسارتی که از احاظ عدم رعایت این اختیاطات بعمل آید متوجه مالکان یا ساکنان مربوط خواهد بود .

6-مالکان باید در رعایت حفظ نظافت و بهداشت نهایت سعی و کوشش را بنمایند .

7-هر مالک یا ساکن مسئول خسارتی است که در اثر سهل انگاری او یا بستگان او به قسمت های مشترک وارد می آید که تماما با هزینه مالک یا ساکن مزبور جبران خواهد شد .

8-مالکان واحدهای ساختمانی باید کلیه دستور العمل های صادره ازطرف هیئت مدیره را که برای ایجاد نظم در نظر گرفته شده است رعایت نمایند .

9-مالکان نمی توانند از ویلای خود برای ایجاد محا کسب و یا ایجاد مراکز خلاف اخلاق و نظم عمومی استفاده نمایند .

10- مالکان قسمت های اختصاصی حق گذاردن هر نوع اشیاء اضافی و همچنین نگاهداری حیوانات را در قسمت های مشترک ندارند .

11-مالک هر واحد ساختمانی موظف است  یک فتوکپی از سند مالکیت خود را برای مگهداری در پرونده مربوط به دفتر شهرک تسلیم نماید . و با ارائه یک قطعه عکس و فتوکپی شناسنامه نسبت به دریافت کارت مالکیت عکس دار از دفتر مدیریت اقدام نمایند .

فصل پنجم اساس نامه خزرشهر:هزینه ها و هوارض مربوط به قسمت های مشترک و نحوه وصول آنها

ماده 16-به طور کلی هزینه های مشترک -مالیات و عوارضی که پرداخت آنها بعهده مالکان شهرک بوده و باید آنها را طبق ضوابطی بپردازند عبارتند از :

1-مالیات ها و عوارضی که به قسمت های مشترک تعلق میگیرد .

2-هزینه های مربوط به بهره برداری و نگهداری و حفاظت از تاسیسات آب و برق -فاضلاب -ترانسفورماتور ها -کنتور های عمومی و سایر سرویس ها .

3- هزینه های مربوط به نگهداری و تعمیرات کلیه قسمتهای مشترک.

4-هزینه های مربوط به نگهبانی و حفاظت .

5-هزینه های مربوط به حقوق مدیر شهرک و سایر کارکنان و دستمزد کارگران و غیره و حق بیمه آنها .

6-هزینه های مربوط به بهای آب و برق -گاوئیل – گاز مصرفی – تلفن عمومی و فضای سبز و سایر خدمات عمومی در قسمتهای مشترک .

7-حق بیمه قسمتهای مشترک  و بیمه کلی شهرک در مقابل آتش سوزی و غیره .

8-هزینه های مربوط به خرید لوازمی که برای حفاظت و نظافت قسمت های مشترک ضروری است .

9-هزینه های مربوط به ایجاد و نگهداری فضای سبز و گل کاری .

10-هر گونه هزینه دیگری که با تصویب مجمع عمومی شهرک پرداخت آن بعهده مالکان است .

ماده 17-سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک بشرح جدولی می باشد. که قبلا به تصویب مجمع عمومی رسیده و تا کنون نیز به همین ترتیب عمل می شده است . هر چند مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آنذ است صرف نظر نماید .

ماده 18-مدیر شهرک پس از تعیین سهم هر یک از مالکان واحد های ساختمانی از هزینه های مشترک مراتب را به طور کتبی با اخذ رسید به نشانی قسمت اختصاصی یا به نشانی تعیین شده از طرف مالک با پست سفارشی اطلاع خواهد داد .

ماده 19-در صورتیکه هریک از مالکان ویلا ها  در مورد سهم یا میزان هزینه های مربوط بخود معترض می باشند  می توانند به مدیر شهرک مراجعه و تقاضای رسیدگی نمایند. و در صورت عدم رسیدگی و یا رد اعتراض ، مالک ویلا می تواند به وزارت مسکن و شهر سازی مراجعه نماید .

ماده 20- در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک طبق قانون تملک آپارتمانها که عینا بشرح زیر می باشد اقدام خواهد شد. :

ماده 10-مکرر قانون تملک آپارتمانها. : درصورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ازطرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه میشود .

هرگاه مالک یا استفاده کننده ، ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیئت خمدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک به او خود داری کنند .و در صورتی که مالک  و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند ادارعه ثبت محل طبق اظهار نامه ابلاغ شده  اجرائیه صادر خواهد کرد .

عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت ،و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشند .که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمایند .

تبصره 1-  رو نوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیئت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رو نوشت اظهار نامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده  باید ضمیمه تقاضا نامه صدور اجرائیه گردد.

تبصره 2-نظر مدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه بهمالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است . دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع  رسیدگی و رای می دهد .

این رای قطعی است در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم یه قطع خدمات  مشترک اتخاذ شده ، و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد،  دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد .

تبصره 3-در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجددا و مکررا در داگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشنرک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه می باشد .

فصل ششم اساس نامه خزرشهر : نقل و انتقال – اجاره

حق استفاده و سکونت

ماده 21- حقوق هر مالک درقسمت اختصاصی و حصه او در قسمتهای مشترک غیر قابل تفکیک بوده و انتقال ویلا به منزله انتقال کلیه حقوق انتقال دهنده در قسمتهای اختصاصی و قسمتهای مشترک میباشد. و مالکان مکلفند ، که در حین انتقال ملک خود خریدار جدید را به رعایت مقررات این اساسنامه ملزم نموده و نسخه ای از این اساسنامه را به امضاء خریدار رسانیده و به مدیر شهرک نسلیم نمایند . در هر صورت صرف انتقال ،دلیل قبول مفاد مقررات این اساسنامه و مصوبات مجامع عمومی ( عمومی -فوق العاده )ازطرف انتقال گیرنده خواهد بود .

ماده 22- مالک موظف است قبل از انتقال ملک کلیه بدهی های خود را از بابت هزینه های اختصاصی  و مشترک بپردازد و مفاصاحساب از مدیر شهرک دریافت نماید . در غیر این صورت مالک جدید مسئول پرداخت دیون مالک قبلی است که می تواند از مالک قبلی دریافت نماید .

ماده 23- در صورتیکه مالک بخواهد واحد ساختمانی خود را بصورت اجاره در اختیار دیگران بگذارد باید موارد زیر را مورد توجه قرار دهد :

1-.اجاره ویلا برای ایجاد محل کسب بر خلاف مقررات شهرک بوده و ایجاد مراکز مخالف اخلق و آداب  و نظم عمومی ممنوع است.

2-اجاره تمام ویلا بطور یکجا به صورت مبله و غیره برای سکونت نه محل کسب و غیره امکان دارد و تغییر ویلا به اطاق های متهددی برای اجاره به چمدین نفر ممنوع است .

3-در صورت اجار ویلا مالک باید مستاجر را به اجرای کامل این اساسنامه و سایر قوانین و مقررات مربوط به تملک آپارتمانها ملزم نماید. و رو نوشت اجاره نامه را نیز به مدیر شهرک تسلسیم نماید در هر حال مستاجر مکلف به اجرای مفاد  اساسنامه خزرشهر می باشد .

ماده 24- مالک ویلا باید بطور صریح و بدون هیچ گونه ابهام نحوه پرداخت هزینه های مشترک و سایر هزینه ها را در اجاره نامه یا ضمن یک قرار داد خصوصی مشخص نماید . و به موجب تبصره ماده 23 آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها چنانچه  به موجب اجاره نامه و یا قرار داد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک بعهده مالک باشد.

و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید مستاجر می تواند از محل مال اجاره هزینه های مربوط را پرداخت کند. در صورتی که پرداخت هزینه های جاری مشترک بعهده استفاده کننده باشد. و از پرداخت استنکاف کند هیئت مدیره می تواند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نماید .

ماده 25- مالکی که ملک خود را اجاره داده است متضامنا مسئول خسارت ناشی از اعمال مستاجر خود می باشد .

ماده 26- هرگاه مالکی ملک خود را در اختیار اشخاص دیگری قرار دهد باید مراتب را به مدیر شهرک اطلاع دهد . چنین مالکی مسئول خساراتی است  .که در نتیجه عمل متصرف ملک اختصاصی  به شهرک و یا قسمت های مشترک وارد گردیده است و باید آنرا در قبال مطالبه مدیر شهرک بپردازد . مالک ویلا و استفاده کننده متضامنا مسئول پرداخت هزینه های مشترک هستند .

فصل هفتم اساس نامه خزرشه:بیمه شهرک

ماده27:مدیر شهرک مکلف است که تمامی شهرک اعم از قسمت های اختصاصی و قسمت های مشترک و به طور کلی کلیه بناها را به صورت یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نماید. حق بیمه و هزینه های مربوط به آن به صورت هزینه های مشترک ، بین مالکان تقسیم خواهد شد .

و در صورت وقوع حادثه که مورد آن بیمه شده باشد مدیر شهرک به نمایندگی از طرف شهرک به شرکت بیمه مراجعه و خسارات مربوطه را دریافت می دارد. مبلغ وصول شده از شرکت بیمه در حساب جاری مخصوص نزد بانک نگهداری شده ، و منحصرا صرف قسمت های حادثه دیده خواهد شد مگر این که با تصویب مجمع عمومی(عادی_فوق العاده)به مصارف دیگری برسد.

فصل هشتم اساس نامه خزرشهر:مقررات متفرقه

ماده28_کلیه مواردی که در این اساسنامه پیش بینی نشده است تابع قانون تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرائی آن و سایر قوانین و مقررات مربوطه می باشد ، و آن قسمت از مواد این اساسنامه که با قوانین مزبور مغایرت داشته باشد ملغی می باشد.

ماده29_در صورتی که تصمیم به انحلال سازمان گرفته شود و یا به عللی منحل گردد. مجمع عمومی فوق العاده نسبت به کلیه دارایی شهرک اعم از منقول یا غیر منقول (پس از وصول مطالبات و پرداخت بدهی ها)اتخاذ تصمیم خواهد نمود.

قانون تملک  آپارتمان ها اساس نامه خزرشهر(با اصلاحات بعدی )

ماده 1-مالکیت در آپارتمان های مختلف و محل پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است :مالکیت قسمت های اختصاصی و مالکیت قسمت های مشترک .

ماده 2-قسمت های مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمت های از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده. و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد . به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی  تشخیص داده نشده است .یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفره از مالکین تلقی نشده از قسمت های مشترک محسوب می شود .مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید نباشد .

ماده 3-حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت  های مشترک غیر قابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتیکه باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود .

ماده 4- حقوق و تعهدات و همچنین حصه هر یک از مالکان قسمت های اهتصاصی از مخارج قسمت مشترک متناسب است،  با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموعه مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان به جز آنچه که به موجب این قانون استثتا شده باشد .یا اینکه قرار داد مالکین  ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشد .

ماده 5-  انواع شرکت های موضوع ماده 20 قانون تجارت . که به قصد ساختمان ،خانه ،آپارتمان و محل کسب به منظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل می شود . ازانجام سایر معاملات بازرگانی غیر مربوط به کارهای ساختمانی ممنوع اند .

ماده 6-چنانچه قرار دادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترک به اکثریت آراء مالکینی است ، که بیش از نصف مساحت  تمام قسمت های اختصاصی را مالک باسند .

تبصره -نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت نامه ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در شهرک است مگر اینکه کالک مذکور نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد .

ماده 7-هر گاه یک آپارتمان یا یک محل کسب اداری دارای مالکین متعدد باشد ، مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه  مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند . در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثرین بقیه مالکین تسبت به تمام معتبر خواهد بود ، مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک دفعه تجدید دعوت خواهد شد .

ماده 8-در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتیکه عده مالکین بیشاز سه نفر باشند ،مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی  ازبین خود با خارج انتخاب نمایند . طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوطه به مدت مدیریت ، و سایر موضوعات مربوطه در آئین نامه این قانون تعیین خواهد شد .

ماده 9:هر یک از مالکین میتوانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی خود مفید می داند انجام دهد . هیچ یک ا مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر نالکین تغییراتی در محل یا شکل در ، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند .

ماده 10- هر کس آپارتمانیرا خریداریمی نماید به نسبت مساحت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اخنصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم گردد . مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلقبه غیر باشد  که در غیر این صورت باید اجور آن را به همان نسبت بپردازد .

مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری ار انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت  های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه  مشترک دارد و یا به علت طبع ساختمان یا تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود .

نیز باید به تناسب حصه هر مالک به ترتیبی که در آئین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف نظر نماید .

ماده 11- مکرر (الحاقی 1359اساس نامه خزرشهر) در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف مدیر یا هیئت مدیران وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود .

هرگاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه سهم بدهی خود را نپردازد .مدیر یا هیئت مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ،تهویه مطبوع ، آب گرم ، برق ، گاز و غیره به او خود داری کنند .

و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب ننماید، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد . عملیات اجرایی وفق کقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت.

و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه با ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام نمایند .

تبصره 1-رو نوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رو نوشت اظهار نامه ابلاغ شده به مالک یا استفادعه کننده باید ضمیمه تقاضا  نامه صدور اجرائیه گردد .

تبصره 2- ذنظر مدیر یا هیئت مدیره  ظرق ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است . دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای می دهد . این رای قطعی است .

در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر  دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد .

تبصره 3- در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجددا و کررا در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک  گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بهاء به عنوان جریمه می باشد .

ماده 12– دولت مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آئین نامه های اجرایی آن را تهیه و بعد از تصویب هیئت وزیران به مورد اجاره بگذارد . دولت مامور اجرای این قانون است .

آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها (اساس نامه خزرشهر با اصلاحات بعدی )

بخش اول- قسمت های مختلف ساختمان

فصل اول – قسمت های اختصاصی

ماده 1-قسمت هایی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک تعیین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد .

ماده 2-علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلقه برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا ند مالکیت صادر شود ، مشخصات کامل   قسمت اختصاصی از لحاظ حدود و طبقه ،شماره ،مساحت قسمت های وابسته ، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.

فصل دوم اساس نامه خزرشهر- قسمت های مشترک

ماده 3- قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها که بطور مستقیم و یا غیر مستقیم مورد استفاده تمام شرکا  شرکاء می باشد قسمت های مشترک محسوب میگردد و نمی توان حق انحصاری بر آنها قائل شد .

تبصره – گذاردن  میز و صندلی و هر نوع اشیلء دیگر وهمچنین نگهداری حیوانات در قسمت هایمشترک ممنوع است . قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است ، هر چند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن  قسمت ها عبور نماید .

ماده 4- قسمت های مشترک مذکور در ماده 2 قانون تملک آپارتمان ها  عبارت است از :

الف – زمین زیر بنا خواه متصل باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد .

ب-تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ ، منبع آب ، مرکز حرارت و تهویه ، رختشوی خانه ،تابلو های برق ، کنتور ، تلفن مرکزی ، انبار عمومی ، ساختمان ، اتاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد ، دستگاه آسانسور و محل آن ، چاه های فاضلاب ، لوله ها از قبیل ( لوله های فاضلاب ، برق ، تلفن ، حرارت مرکزی ، تهویه مطبوع ، گاز ، نفت ، هوا کش ،

لوله های بخاری ) گذر گاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره .

پ-اسکلت ساختمان

تبصره – جدار های فاصل بین قسمت های اختصاصی ، مشترک بین آن قسمت ها است مشروطبراینکه جزء اسکلت ساختمان نبشد .

ت-در ها و پنجره ها ، راهرو ها ، پله ها ، پاگرد ها که خارج از قسمت های اختصاصی قرر گرفته اند .

ث-تاسیسات مربور به راه پله  از قبیل وسایل تامین کننده روشنایی ، تلفن ، و وسایل اخبار ، و همچنین تاسیسات مربوط به آنها  به استثنای تلفن های اختصاصی ، شیر آتش نشانی ، آسانسور و محل آن ، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی .

ج- کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا ، در آن احداث گردیده است .

چ-نمای خارجی ساختمان .

ح- محوطه ساختمان باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد .

بخش دوم اساس نامه خزرشهراساس نامه خزرشهر-اداره امور ساختمان

فصل اول اساس نامه خزرشهر– مجمع عمومی

طرز انتخاب و وظایف و تعهدات مدیر :

ماده 5- وقتی مالکیت ملک، به  بیشتر از سه مالک اطلاق  شود ،مجمع عمومی مالکین جهت رفع مشکل تشکیل می شود .

ماده 6- تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق العاده به موجب  موافقت نامه بین مالکین خواهد بود ، در صورت عدم توافق وزارت آبادانی و مسکن ترتیب آن را خواهد داد .

ماده 7- هدف از برگزاری  مجمع عمومی . رای گیری بین مالکین صورت می گیرد .  در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین و یا اشخاص خارج انتخاب می شود . مجمع عمومی مالکین باید لااقل هر سال یکبار تشکیل شود .

ماده 8- برای رسمیت مجمع حضور مالکان بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است .

تبصره : در صورت عدم حصول اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد ، هرگاه در این جلسه  اکثریت لازم حاصل نگردید جلسه برای پانزده روز بعد تجدید و تصمیمات جلسه اخیر با تصویب اکثریت عده حاضر معتبر است .

ماده 9-کسی که به عنوان نماینده یکی از شرکاء تعیین شده باید از تشکیل جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه نماید .

تبصره – در صورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده آن طبق قوانین  مربوط به شخصیت های حقوقی معرفی خواهد شد .

ماده 10– هرگاه چند نفر مالک یک قسمت اختصاصی باشند باید طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان ها  از طرف خود یک نفر رابرای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی نمایند .

ماده 11– مجمع عمومی شرکاء در اساس نامه خزرشهر دارای وظایف و اختیارات زیر می باشند :

الف-تعیین رئیس مجمع عمومی

ب- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی به اعمال آنها

پ-اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان

ت-تصویب گزارش مربوط  به در آمد و هزینه های سالانه

ث-اتخاذ تصمیم در ایجاد اذدوخته  برای امور مربوط به حفظ و نگهداری و تعمیر بنا .

ج-تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان .

ماده 12-کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شود و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود .

تبصره – تصمیمات متخذه مجمع باید ظرف  ده روز به وسیله مدیر یا مدیران شرکاء غایب و وزارت آبادانی و مسکن اطلاع داده شود .

ماده13- تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای کلیه شرکاء الزام آور است .

فصل دوم اساس نامه خزرشهر– اختیارات  و وظایف مدیر یا مدیران

ماده 14-  صاحب منصب مدیریت مسئول حفظ و اداره ساختمان و نیز اجرای تصمیمات مجمع عمومی می باشند .

ماده 15- ( اصلاحی 1353)اساس نامه خزرشهر – تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر و مدیران دو سال است .ولی مجمع عمومی میتواند  این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع خواهد شد .

ماده 16- ضمن شرایط  استعفاء ، فوت ، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل از انقضاء مدت قرار داد .  مجمع عمومی  به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد .

تبصره 1( الحاقی 1353) اساس نامه خزرشهر– در صورتی که سه نفر یا بیشتر از اعضاء هیئت مدیره به جهات فوق از هیئت مدیره خارج شوند. مجمع عمومی فوقالعاده باید به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره تشکیل گردد .

تبصره 2 (الحاقی 1353) اساس نامه خزرشهر– در صورت خود داری شرکاء از تشکیل مجمع عمومی فوق العاده وزارت مسکن و شهر سازی . برحسب تقاضای لااقل سه نفر از شرکاء برای تشکیل مجمع عمومی اقدام خواهد نمود . مگر آنکه تعداد آپارتمان ها از ده واحد کمترباشد که در این صورت تقاضای یک نفر از شرکاء کافی خواهد بود .

ماده 17 : تصمیم  مدیران با اکثریت آرا معتبر است .

ماده 18 – مجمع عمومی یک نفر از مدیران را به عنوان خزانه دار تعیین می نماید خزانه دار  دفتر ثبت در آمد .و هزینه خواهد داشت .که به پیوست قبوض و اسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه . به مجمع عمومی تسلیم و ارائه خواهند داد .

ماده 19 – مدیر یا مدیران امین شرکاء بوده .و نمی توانند فرد دیگری را به جای خود  انتخاب کنند .

ماده20- مدیر یا مدیران مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه نمایند .سهم هر یک از حق بیمه با توجه به ماده 4 قانون به وسیله مدیر تعیین .و از شرکاء اخذ و به بیمه گر پرداخت خواهد شد .

ماده 21 – مدیر یا مدیران مکلفند میزان هزینه های مستمر و مخارج متعلق به هر شریک .و نحوه پرداخت آن را قبل و یا بعد از پرداخت هزینه . به وسیله نامه سفارشی  به نشانی قسمت اختصاصی با نشانی تعیین شده . از طرف شریک به او اعلام تمایند .

ماده 22- در کلیه ساختمان های مشموا قانون تملک آپارتمان ها که بیش از ده (10) آپارتمان داشته باشد. مدیر یا مدیران مکلفند برای حفظ و نگهداری .و همچنین تنظیف قسمت های مشترک و انجام سایر امور مورد نیاز بنا دربانی استخدام نمایند .

فصل سوم اساس نامه خزرشهر – هزینه های مشترک

ماده 23 (اصلاحی 1359) اساس نامه خزرشهر-شرکاء ساختمان موظف اند در پرداخت هزینه هایی .که برای حفظ و نگاهداری قسمت های مشترک بنامصرف می شود .طبق مقررات زیر مشارکت نمایند : در صورتیکه مالکیت ترتیب دیگری . برای پرداخت هزینه های مشترک. پیش بینی نکرده باشند.

سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک آن قسمت . که ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی دارد. از قبیل آب.گازوئیل . آسفالت پشت بام.غیره به ترتیب مقرر در ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها و سایر مخارج .که ارتباطی به میزان مساحت زیر بنا ندارد .از قبیل هزینه های مربوط به سرایدار.نگهبان.متصدی آسانسور.هزینه نگهداری تاسیسات .باغبان.تزئینات قسمتی مشترک و غیره به طور مساوی بیم مالکین یا استفاده کنندگان تقسیم میگردد . تعین سهم مالکین یا استفاده کنندگان با مدیر یا مدیران می باشد .

تبصره اصلاحی 1359 اساس نامه خزرشهر- چنانچه به موجب اجاره نامه . یا قرار داد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک به عهده مالک باشد. و مالک از پرداخت آن استنکاف نماید .

مستاجر میتواند از محل مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند. و در صورتی که هزینه  های  جاری مشترک .به عهده استفاده کننده باشد .و از پرداخت استنکاف کند .مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند .

ماده 24-هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد. می تواند به مدیر مراجعه. و تقاضای رسیدگی نسبت موضوع را بنماید . در صورت عدک رسیدگی یا رد اعتراض ، شریک می تواند به مراجع صلاحیت دار قضائی مراجعه کند .

ماده 25- طبق اساس نامه خزرشهر هزینه های مشترک عبارت است از :

الف- هزینه های لازم برای استفاده ، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه .

ب- هزینه های اذاری و حق الزحمه مدیر یا مدیران و کلیه پرسنل .

فصل چهارم اساس نامه خزرشهر– حفظ و نگهداری و تعمیر بنا

ماده 26- در صورتی که بین شرکاء توافق شده باشد . که هزینه های نگاهداری یک قسمت از بنا یا هزینه نگاهداری و عملیات  یک جزء از تاسیسات فقط  به عهده بعضی از شرکاء باشد.  فقط همین شرکاء ملزم به انجان آن بوده . و در تصمیمات مربوط به این هزینه  ها تعیین و تکلیف خواهند نمود .

ماده 27- مدیر یا مدیران به ترتیبی که مجمع عمومی تصویب می کند . می توانند به منظور تامین هزینه های ضروری و فوری وجوهی به عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند .

————————————————————-